Leandro Queiroz Advogados | Direito Imobiliário, Registral, Notarial, Contratos e Família

O Escritório

Compromisso com a técnica, a verdade e a transparência

Leandro Queiroz Advogados atua na estruturação, na negociação e na defesa de interesses relacionados ao patrimônio imobiliário. Com anos de representativa experiência de trabalho no mercado imobiliário, o escritório reúne conhecimento aprofundado em Direito Imobiliário, Registral e Notarial, o que permite conduzir operações complexas com segurança desde a análise documental preliminar até o registro definitivo do bem.

A atuação abrange tanto a esfera preventiva — elaboração de contratos, pareceres, due diligence e regularização documental — quanto a contenciosa, com representação em ações possessórias, demandas locatícias, discussões contratuais, procedimentos registrais e questões de família com reflexo patrimonial.

“Acreditamos que o Direito é a maneira mais eficaz de evoluir como sociedade, além de prezarmos pela verdade, transparência, responsabilidade e excelência no serviço prestado.”

Essa convicção orienta a forma como cada caso é conduzido: com diagnóstico honesto sobre a viabilidade da demanda, comunicação clara a respeito de riscos, prazos e alternativas, e responsabilidade técnica em cada manifestação apresentada.

Verdade

Diagnóstico honesto sobre a viabilidade e os riscos de cada demanda, sem promessa de resultado.

Transparência

Comunicação clara sobre etapas, prazos, honorários e caminhos processuais disponíveis.

Responsabilidade

Compromisso técnico e ético com o interesse legítimo do cliente em cada ato praticado.

Excelência

Estudo permanente da legislação, da doutrina e da jurisprudência aplicável a cada tese.

Área principal

Direito Imobiliário

Com anos de representativa experiência de trabalho no mercado imobiliário, somos especialistas nas frentes abaixo, que abrangem desde a estruturação preventiva do negócio até a defesa judicial da propriedade e da posse.

01

Contratos de Locação

Elaboração e revisão de contratos de locação residencial e comercial, ações de despejo, revisional de aluguel e renovatória, cobrança de aluguéis e encargos, garantias locatícias e demais questões da Lei nº 8.245/1991.

02

Condomínio

Assessoria a condomínios, síndicos e condôminos: convenção e regimento interno, assembleias, cobrança de cotas condominiais, obras, uso de áreas comuns e conflitos de vizinhança.

03

Incorporação Imobiliária

Estruturação e análise de memorial de incorporação, patrimônio de afetação, quadros da NBR 12.721, contratos de adesão e obrigações da incorporadora perante os adquirentes.

04

Promessa de Compra e Venda

Elaboração, revisão e execução de compromissos de compra e venda, cláusulas de arras, condições suspensivas, distrato, adjudicação compulsória e tutela do direito real de aquisição.

05

Hipoteca

Constituição, cancelamento e discussão judicial de hipotecas, análise de garantias reais e de seus efeitos sobre a disponibilidade e a alienação do imóvel.

06

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Alienação fiduciária de bem imóvel, cédulas de crédito imobiliário, certificados de recebíveis, securitização e procedimentos previstos na Lei nº 9.514/1997.

07

Financiamento Imobiliário

Análise de contratos com instituições financeiras, revisão de encargos, portabilidade, consolidação da propriedade, leilão extrajudicial e defesa do devedor fiduciante.

08

Aquisição de Imóveis

Due diligence imobiliária completa: certidões do imóvel e dos vendedores, análise de riscos, passivos, ônus e gravames, estruturação da operação e acompanhamento até o registro do título.

09

Propriedade e Posse

Ações reivindicatórias, imissão, manutenção e reintegração de posse, interdito proibitório, esbulho e turbação, além de defesa em conflitos possessórios de qualquer natureza.

10

Usucapião

Usucapião extraordinária, ordinária, especial urbana e rural, familiar e coletiva, processada pela via judicial ou extrajudicial diretamente na serventia registral competente.

11

Registro de Imóveis

Retificação de área e de registro, averbações, procedimento de dúvida, unificação de matrículas, georreferenciamento e regularização documental perante o Cartório de Registro de Imóveis.

12

Parcelamento do Solo Urbano

Loteamento, desmembramento e desdobro, na forma da Lei nº 6.766/1979, incluindo aprovação junto ao Município e registro do parcelamento na matrícula de origem.

13

Desapropriação

Acompanhamento de processos expropriatórios, discussão do valor da indenização, juros compensatórios e moratórios, desapropriação indireta e apossamento administrativo.

14

Responsabilidade do Construtor

Vícios construtivos aparentes e ocultos, atraso na entrega da obra, garantia legal de solidez e segurança e responsabilização de construtoras e incorporadoras.

Especialidade distintiva

Direito Registral e Notarial

Grande parte dos impasses imobiliários não se resolve apenas no processo judicial: resolve-se na matrícula. O domínio da técnica registral e notarial é justamente o que permite converter um direito reconhecido em propriedade formalmente titulada.

O escritório atua junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro de Títulos e Documentos e Tabelionatos de Notas, compreendendo a qualificação registral de títulos, o procedimento de dúvida, a regularização de matrículas e a lavratura de escrituras públicas de compra e venda, permuta, doação, servidão e usufruto.

Também conduzimos as soluções extrajudiciais admitidas em lei, notadamente inventário, divórcio, usucapião e adjudicação compulsória processados diretamente em serventia, alternativas que frequentemente representam ganho relevante de tempo em relação à via judicial.

Frentes de atuação registral

Consultoria e prevenção

Contratos que previnem litígios

A qualidade da redação contratual determina a segurança de todo o negócio. Modelos genéricos obtidos na internet costumam ignorar particularidades decisivas — a natureza da garantia, o critério de reajuste, a consequência do inadimplemento, o foro competente e a forma de resolução da relação.

O escritório elabora, revisa e negocia instrumentos sob medida, com atenção às hipóteses de descumprimento, às penalidades equilibradas e às cláusulas de saída. Atuamos igualmente na interpretação e na execução judicial de contratos já celebrados, bem como na emissão de pareceres que respaldem decisões negociais relevantes.

Atuação contenciosa

Processo Civil

Quando a via negocial se esgota, a defesa técnica em juízo torna-se indispensável. O escritório atua em todas as fases do processo, do ajuizamento à execução, perante a Justiça Estadual e os Tribunais, com elaboração própria das peças e acompanhamento direto das audiências.

A atuação compreende ações de conhecimento, tutelas provisórias de urgência e de evidência, cumprimento de sentença, execução de títulos executivos extrajudiciais, defesa em execuções, embargos, impugnações e a interposição dos recursos cabíveis.

Principais medidas

Direito de Família e Sucessões

Soluções familiares com técnica e sensibilidade

Questões de família exigem rigor jurídico e, sobretudo, sensibilidade. O escritório conduz demandas familiares priorizando soluções consensuais e a preservação das relações, especialmente quando há filhos envolvidos, sem abrir mão da defesa firme dos direitos quando o litígio se mostra inevitável.

Há atenção especial à interface entre família e patrimônio imobiliário, presente na partilha de bens, na definição do regime matrimonial, na transmissão de imóveis por herança ou doação e no tratamento de bens ainda gravados por financiamento. Essa é uma vantagem concreta de contar com um escritório que domina simultaneamente as duas matérias.

Sempre que os requisitos legais estiverem presentes, priorizamos a via extrajudicial — divórcio e inventário em cartório — pela celeridade e pela menor exposição das partes.

Como atuamos

Um método claro, do diagnóstico à conclusão

Cada caso segue um percurso definido, para que o cliente saiba, a todo momento, em que etapa se encontra a sua demanda e o que esperar da etapa seguinte.

01

Consulta e diagnóstico

Escuta atenta dos fatos, exame dos documentos disponíveis e identificação precisa da questão jurídica envolvida, com esclarecimento das dúvidas iniciais.

02

Análise documental e de riscos

Levantamento de certidões, leitura da matrícula, verificação de ônus, gravames e passivos, seguida de relatório sobre riscos identificados e alternativas viáveis.

03

Estratégia e definição do caminho

Escolha fundamentada entre a via extrajudicial, a negociação assistida ou o litígio, com estimativa realista de prazos, custos e probabilidade de êxito.

04

Execução e acompanhamento

Condução do procedimento até a conclusão, com comunicação periódica sobre andamentos, decisões relevantes e eventuais ajustes de estratégia.

Nossa forma de trabalho

O que orienta a nossa atuação

Características práticas da rotina do escritório, que impactam diretamente a experiência de quem contrata.

Atuação preventiva

Boa parte dos litígios imobiliários decorre de documentos mal elaborados ou de verificações não realizadas. Preferimos atuar antes do problema surgir.

Domínio registral

Conhecimento específico da prática registral e notarial, muitas vezes decisivo para efetivamente concluir uma operação imobiliária na matrícula.

Visão patrimonial integrada

Imóveis, contratos, família e sucessões são analisados em conjunto, evitando soluções que resolvem um ponto e criam problema em outro.

Interlocução direta

O cliente trata diretamente com o advogado responsável pelo caso, sem intermediários e sem perda de informação no caminho.

Clareza sobre riscos

Informação honesta sobre a viabilidade da tese e sobre os cenários possíveis. Não prometemos resultado — apresentamos o quadro real.

Atendimento presencial e online

Reuniões no escritório ou por videoconferência, com envio digital de documentos e assinatura eletrônica quando cabível.

Em que podemos ajudar

Situações que chegam com frequência ao escritório

Se a sua questão se aproxima de alguma das hipóteses ao lado, uma análise preliminar já permite indicar o caminho mais adequado e, em muitos casos, o prazo em que ele deve ser adotado — fator relevante, porque parte dessas situações envolve prazos decadenciais ou procedimentos com etapas curtas.

Descrever a minha situação

Vou comprar um imóvel e quero verificar se a documentação é segura
Meu imóvel não tem escritura ou o registro está irregular
Fui notificado de leilão extrajudicial pelo banco
O inquilino não paga o aluguel e não desocupa o imóvel
A construtora atrasou a entrega ou a obra apresenta vícios
Preciso retificar a área ou regularizar a matrícula do imóvel
Quero extinguir condomínio sobre imóvel em comum
Estou em processo de divórcio e há imóveis a partilhar
Recebi oferta de desapropriação abaixo do valor de mercado
Preciso de um contrato bem redigido para um negócio imobiliário

Dúvidas frequentes

Perguntas que recebemos com frequência

Informações de caráter geral, que não substituem a análise individualizada de cada caso concreto.

Por que contar com advogado na compra de um imóvel?

A aquisição de imóvel envolve valores relevantes e riscos que não aparecem no anúncio. A análise prévia da matrícula, das certidões do imóvel e da situação pessoal dos vendedores permite identificar penhoras, execuções em curso, dívidas tributárias, restrições urbanísticas e outros fatores capazes de comprometer o negócio ou até levar à perda do bem. O trabalho jurídico antecede o pagamento e reduz significativamente a exposição do comprador.

Qual a diferença entre escritura e registro do imóvel?

A escritura pública é o instrumento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza a manifestação de vontade das partes. O registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade e passa a constar da matrícula do bem. No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária entre vivos só se adquire com o registro do título: quem não registra, juridicamente, ainda não é proprietário.

O chamado “contrato de gaveta” tem validade?

O instrumento particular não levado a registro produz efeitos entre as partes que o assinaram, mas não transfere a propriedade perante terceiros. Isso expõe o adquirente a riscos concretos, como a penhora do imóvel por dívidas do titular registral ou a alienação do mesmo bem a outra pessoa. A regularização pode ocorrer por escritura seguida de registro ou, havendo recusa injustificada do vendedor, por adjudicação compulsória — hoje admitida também na via extrajudicial.

O que é usucapião e quem pode requerê-la?

Usucapião é forma originária de aquisição da propriedade pelo exercício da posse com ânimo de dono, de modo contínuo, pacífico e público, pelo prazo previsto em lei. Existem diversas modalidades — extraordinária, ordinária, especial urbana e rural, familiar e coletiva — com requisitos distintos de tempo, área e destinação do imóvel. Desde 2015, a usucapião também pode ser processada extrajudicialmente no Cartório de Registro de Imóveis, quando reunidos os documentos exigidos e não houver impugnação dos interessados.

Recebi notificação de leilão do banco. Ainda há o que fazer?

A alienação fiduciária regida pela Lei nº 9.514/1997 segue procedimento com prazos próprios de intimação e de purgação da mora. É essencial verificar a regularidade formal da intimação, o valor exigido e a composição dos encargos cobrados, pois vícios no procedimento podem ser questionados. A atuação deve ser imediata, porque a consolidação da propriedade em nome do credor ocorre em prazos curtos e, uma vez concretizada, dificulta consideravelmente a recuperação do imóvel.

Como funciona a ação de despejo?

O despejo pode fundar-se em falta de pagamento, término do prazo contratual, denúncia vazia ou infração contratual, conforme a Lei nº 8.245/1991. Em determinadas hipóteses previstas em lei é possível obter a desocupação liminar, mediante prestação de caução. O teor do contrato de locação e as garantias nele previstas influenciam diretamente a estratégia adotada e a velocidade do procedimento, razão pela qual a redação contratual cuidadosa é tão relevante.

A construtora atrasou a obra ou entregou o imóvel com defeitos. Quais são meus direitos?

Dependendo do caso, o adquirente pode pleitear a reparação dos vícios, o abatimento proporcional do preço, indenização por danos materiais e lucros cessantes, além da aplicação das penalidades previstas em contrato. Existem prazos de garantia legal e contratual que devem ser observados, motivo pelo qual a produção de prova técnica adequada e a notificação tempestiva do construtor são decisivas para o êxito da demanda.

Inventário e divórcio podem ser feitos em cartório?

Sim. Desde a Lei nº 11.441/2007, ambos podem ser realizados por escritura pública quando houver consenso entre as partes, todas forem capazes e estiverem assistidas por advogado. A via extrajudicial costuma ser sensivelmente mais célere. Havendo litígio, interesse de incapaz ou testamento, a regra é o processamento judicial, ressalvadas as hipóteses admitidas em provimentos do Conselho Nacional de Justiça.

Como se dá a partilha de imóveis no divórcio?

A divisão depende do regime de bens adotado, da data de aquisição de cada bem, da origem dos recursos empregados e da existência de financiamento em curso. Imóveis com saldo devedor, adquiridos antes da união ou recebidos por herança e doação exigem análise específica. Definida a partilha, ela deve ser formalizada e averbada na matrícula do imóvel para produzir efeitos perante terceiros — etapa frequentemente negligenciada e que gera problemas anos depois.

O escritório atende clientes de outras cidades?

Sim. Boa parte das demandas imobiliárias, registrais e contratuais pode ser conduzida com atendimento remoto, por videoconferência e envio digital de documentos, com deslocamento pontual quando o caso exigir diligência presencial em serventia, vistoria no imóvel ou participação em audiência.

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Descreva a sua situação e será feita uma análise preliminar para indicar o caminho mais adequado. O primeiro contato é sigiloso e não gera qualquer compromisso.

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Atendimento presencial mediante agendamento prévio

Horário de atendimento Segunda a sexta, das 9h às 18h

Reuniões online Videoconferência com agendamento prévio

Documentos Envio digital e assinatura eletrônica

Sigilo Todas as informações são tratadas com confidencialidade

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